Impuestos al vender una vivienda en Valencia
El precio de venta no es el dinero neto que acaba en tu cuenta. En Valencia hay que revisar IRPF por ganancia patrimonial, plusvalía municipal, posibles gastos de notaría, cancelación de hipoteca y documentos obligatorios antes de firmar arras.
IRPF
ganancia o pérdida
AEAT indica que la venta de un inmueble se declara como ganancia o pérdida patrimonial, con exenciones posibles.
Plusvalía
IVTNU
València permite autoliquidar con método objetivo o real según la normativa municipal aplicable.
Mayor de 65
exención
La ganancia por transmitir vivienda habitual puede quedar exenta si se cumplen los requisitos de AEAT.
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IRPF: calcula la ganancia patrimonial
La ganancia se calcula, en términos generales, comparando el valor de transmisión con el valor de adquisición, ajustando gastos y tributos vinculados a la compra y a la venta cuando sean fiscalmente admisibles.
Para Renta 2025, la AEAT publica una escala de la base liquidable del ahorro con tipos del 19%, 21%, 23%, 27% y 30% por tramos. Conviene confirmar el ejercicio fiscal exacto en el que se firma la venta.
- Guarda escritura de compra, escritura de venta y facturas de gastos asociados.
- Ten localizadas reformas documentadas con factura si alteran el valor de adquisición.
- Calcula el impacto antes de aceptar una rebaja, no después de firmar arras.
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Exenciones habituales que debes comprobar
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta si cumples los plazos y condiciones de la AEAT.
También existe exención para mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia cuando transmiten su vivienda habitual. La vivienda debe tener la consideración de habitual según los criterios fiscales.
- La reinversión puede realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta.
- La exención por reinversión no opera automáticamente: debe manifestarse en la declaración.
- Si reinviertes solo parte, la exención suele ser proporcional.
03
Plusvalía municipal en València
El IVTNU grava el incremento de valor del terreno urbano. El Ayuntamiento de València informa de autoliquidación y contempla el cálculo por método objetivo o por incremento real cuando proceda.
La ordenanza municipal recoge coeficientes por periodo de generación. Por ejemplo, el documento municipal consultado recoge coeficientes como 0,10 para 10 años y 0,45 para 20 años o más, sin perjuicio de actualizaciones legales posteriores.
Antes de firmar, simula la plusvalía con fecha de adquisición, fecha de venta, valor catastral del suelo y precio real. Si no hay incremento, revisa si procede solicitar cálculo por método real.
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Gastos de escritura, cargas e hipoteca
El Notariado explica que, si el contrato dice gastos según ley, la parte vendedora suele asumir la plusvalía municipal y la mayor parte de la escritura matriz, mientras la compradora asume copias, registro e impuestos de transmisión.
Si la vivienda se vende libre de cargas y existe una hipoteca pendiente o ya pagada pero no cancelada registralmente, hay que prever la cancelación. Notaría, registro y gestoría pueden afectar al neto final.
checklist
Antes de tomar una decisión
- ✓ Calcular ganancia patrimonial antes de fijar precio neto.
- ✓ Comprobar si aplica reinversión en vivienda habitual.
- ✓ Simular plusvalía municipal por método objetivo y revisar método real.
- ✓ Confirmar si la hipoteca está cancelada registralmente.
- ✓ Preparar certificado energético, IBI, comunidad y nota simple.
fuentes consultadas
- Agencia Tributaria - Qué ocurre cuando vendo un inmueble
- Agencia Tributaria - Exención por reinversión en vivienda habitual
- Agencia Tributaria - Transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años
- Agencia Tributaria - Gravamen de la base liquidable del ahorro
- Ayuntamiento de València - Autoliquidación IVTNU / Plusvalía
- Notariado - Viviendas e inmuebles
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